Fiscalité locative 2026 : quel régime choisir avec l’IA pour payer moins d’impôts ?

Introduction : fiscalité locative 2026, pourquoi l’optimiser ?

La fiscalité locative 2026 évolue avec le Budget 2026 et la Relance Logement Jeanbrun. Ces changements touchent le LMNP, le foncier et la SCI, avec des effets directs sur votre rendement net. L’objectif est clair : payer le juste impôt et protéger la trésorerie. En comparant les régimes, vous pouvez gagner plusieurs milliers d’euros par an. À titre d’exemple, une SCI à l’IS peut générer 10 à 15 K€ d’économie annuelle pour un TMI à 41 % ou plus, selon loyers et charges. Pour aller vite, une IA peut simuler votre situation en une minute. Elle intègre vos revenus, votre patrimoine et votre horizon d’investissement. Elle teste LMNP, foncier réel, micro-foncier, SCI à l’IR et SCI à l’IS, puis retient le meilleur compromis net après impôts et prélèvements.

Régimes clés à connaître pour arbitrer LMNP, foncier et SCI

Le micro-foncier s’applique aux locations nues avec moins de 15 K€ de loyers annuels. Il offre un abattement automatique de 30 % sur les loyers, sans liasse complexe. C’est simple, mais il devient vite moins optimal si vos charges dépassent 30 % des loyers. Le régime réel foncier permet alors de déduire les charges réelles. On inclut les intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière et assurances. À titre indicatif, on voit souvent 1 400 € d’impôts locaux, 1 400 € d’intérêts et 950 € d’assurances. Le réel est donc pertinent si vos dépenses sont structurellement élevées ou si vous avez des travaux.

En meublé, le LMNP relève des BIC. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Le LMNP au réel déduit les charges et amortit le bien, souvent 3,5 à 4 % par an. Sur un bien à 300 K€, l’amortissement tourne autour de 10 K€ par an. Il permet de neutraliser l’impôt pendant 10 à 15 ans selon les flux. En SCI à l’IR, les loyers sont imposés à votre TMI (0 à 45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI à l’IS applique 15 % d’IS jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 %. On amortit sur 30 ans. L’option IS est puissante mais irrévocable, et elle se pense sur le long terme.

Actualités et chiffres 2026 à intégrer dans vos calculs

En 2026, les prélèvements sociaux sur le LMNP augmentent à 18,6 %, contre 17,2 % en location nue. Côté plus-values, le taux global reste de 36,2 % (19 % d’IR et 17,2 % de sociaux), avec une exonération totale au bout de 30 ans de détention. Côté LMNP, la réforme prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, sauf pour les résidences services. Les locations de tourisme non classées voient l’abattement micro-BIC ramené à 30 % avec un plafond de 15 K€. Ces règles changent l’arbitrage entre location nue, meublé longue durée et saisonnier.

Le plan de Relance Logement propose un amortissement jusqu’à 12 K€ par an, cumulable avec la déduction des charges, avec un report possible de 10,7 K€ sur d’autres revenus selon les cas. Le rendement locatif moyen reste entre 3 % et 6 %. Cela impose d’optimiser la fiscalité pour préserver le cash-flow. Un bon régime amplifie le rendement net tout en maîtrisant le risque futur de plus-value. À court terme, l’amortissement pèse souvent plus que les abattements. À moyen terme, il faut anticiper la sortie et l’imposition latente. Votre choix dépend donc de votre TMI, de votre horizon et de la structure patrimoniale.

Comparer concrètement et optimiser sa fiscalité locative 2026 avec l’IA

Prenons un cas simple. Vous encaissez 18 K€ de loyers, avec 6 K€ de charges, pour un bien à 300 K€. En micro-foncier, l’assiette imposable est de 12,6 K€ après abattement. Au réel foncier, vous déduisez 6 K€ de charges, soit 12 K€ imposables. En LMNP au réel, vous déduisez charges et environ 10 K€ d’amortissements, soit près de 2 K€ imposables. En SCI à l’IR, les 12 K€ passent à votre TMI plus 17,2 % de sociaux. En SCI à l’IS, il reste environ 2 K€ taxés à 15 %, soit 300 € d’IS si le seuil n’est pas dépassé. Résultat, pour un TMI ≥ 41 %, la SCI à l’IS peut dégager 10 à 15 K€ d’économie annuelle selon les flux, alors que le LMNP réel peut approcher zéro impôt pendant 10 à 15 ans.

Une IA patrimoniale affine ces arbitrages en quelques clics. Elle intègre votre TMI, vos revenus fonciers, votre patrimoine et votre horizon de détention. Elle signale quand la SCI à l’IS devient gagnante (souvent TMI ≥ 41 %, loyers > 20 K€, patrimoine ≥ 300 K€). Elle propose le LMNP réel autrement, en exploitant les amortissements. Elle rappelle les points de vigilance : option IS irrévocable, documentation des charges en cas de contrôle, et impact des amortissements sur la plus-value LMNP. L’objectif est d’obtenir une trajectoire nette optimisée, dès l’acquisition et jusqu’à la revente. Prêt à simuler et à booster vos décisions ? Testez notre outil dès maintenant et optimisez votre fiscalité locative 2026.