Comparatif LMNP SCI : quelle fiscalité choisir en 2025 avec l’IA ?

Introduction

En 2025, la fiscalité locative évolue vite et impacte directement votre rentabilité. Un comparatif LMNP SCI, mais aussi foncier réel et micro, s’impose pour décider sereinement. Le bon régime peut faire varier la rentabilité nette de 2 à 3 points selon votre tranche d’imposition et les prélèvements sociaux. L’intelligence artificielle change la donne en testant des centaines de scénarios et en intégrant vos revenus, votre patrimoine et la durée de détention. L’objectif est simple : maximiser vos loyers nets dans un contexte de rendement moyen à 5,9 % en France, tout en respectant les nouvelles règles. Vous gagnez du temps, vous réduisez le risque d’erreur, et vous documentez vos choix pour guider la stratégie à long terme.

Panorama 2025 et comparatif LMNP SCI

En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers. Au-delà, ou si vos charges sont élevées, le régime réel permet de déduire les dépenses réelles et d’imputer un déficit foncier jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, porté à 21 400 € avec certains travaux de rénovation énergétique. Ces revenus sont taxés à votre TMI (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce cadre favorise les profils avec charges lourdes et horizons longs. En revanche, le micro convient aux revenus modestes avec peu de dépenses déductibles.

En meublé, le LMNP au micro-BIC offre 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de recettes, et 30 % pour les meublés touristiques non classés avec un seuil abaissé à 15 000 €. Au réel, vous déduisez les charges et amortissements, mais depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. C’est un tournant pour l’arbitrage long terme. Côté sociétés, la SCI à l’IR reporte le résultat chez chaque associé selon sa TMI, tandis que la SCI à l’IS taxe le bénéfice à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %, et les dividendes subissent la flat tax de 30 %. Le bon choix dépend de la trésorerie, du réinvestissement et des objectifs de transmission.

Nouveautés fiscales 2025 et impacts

La réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value est la mesure clé de 2025, car elle réduit l’avantage différé à la revente. Parallèlement, des scénarios de relèvement d’abattement en micro-foncier à 50 % sont discutés, avec une volonté d’aligner progressivement la fiscalité du meublé sur la nue. L’État vise un rendement budgétaire supplémentaire estimé à +0,5 Md€ dès 2026. Dans ce contexte, la baisse historique de l’investissement neuf, autour de 15 000 logements en 2025 (-80 % vs pré-Covid), pèse sur l’offre et peut soutenir les loyers bruts, sans garantir une hausse de rentabilité nette. Ces mouvements poussent à privilégier des stratégies fines : durée de détention plus longue, choix du régime réel quand les charges sont élevées, et sélection de marchés résilients.

Cas pratiques : comparatif LMNP SCI au réel

Prenons un bien à 300 000 €, financé à 90 % sur 20 ans à 3 %, loyer 15 000 €/an, charges 3 000 €/an et amortissements 9 000 €/an. Sous LMNP au réel, le résultat fiscal ressort à 3 000 € (15 000 – 3 000 – 9 000). À TMI 30 %, l’impôt et les prélèvements sociaux approchent 47,2 % de cette base, soit environ 1 416 €. En SCI à l’IS, le même bénéfice de 3 000 € subirait 25 % d’IS, soit 750 €. Si vous ne distribuez pas, la trésorerie reste en société pour réinvestir, ce qui améliore l’effet boule de neige. Si vous distribuez, la flat tax de 30 % s’applique sur 2 250 €, soit 675 € supplémentaires, pour un total proche de 1 425 €.

Sur dix ans, l’arbitrage dépend de la revente. En LMNP, l’amortissement cumulé (jusqu’à 90 000 € dans cet exemple) est désormais réintégré dans la plus-value imposable, ce qui peut alourdir sensiblement la note finale malgré une fiscalité annuelle modérée. En SCI à l’IS, la taxation à la revente suit le régime des plus-values professionnelles, avec reprise des amortissements et imposition à l’IS, puis à la flat tax en cas de distribution. Moralité : si vous capitalisez en société sans distribuer, l’IS peut avantager le réinvestissement. Si vous visez le cash immédiat, le LMNP réel reste compétitif, mais la sortie devient plus coûteuse. L’IA permet de paramétrer durée, TMI, travaux et scénarios de distribution pour trancher.

Optimiser avec l’IA votre fiscalité locative

L’IA compare en quelques secondes le micro et le réel, le LMNP, le foncier et la SCI à l’IS, en intégrant vos revenus, votre patrimoine, vos travaux et votre horizon. Elle modélise les charges, l’amortissement, la flat tax, les prélèvements sociaux à 17,2 % et la vente future, puis affiche la rentabilité nette année par année. Vous visualisez l’impact d’une TMI à 30 % versus 41 %, d’un abattement micro-foncier, ou d’un report de travaux pour créer du déficit. Par conséquent, vous décidez sur pièces, avec un dossier argumenté et mis à jour quand la loi change. Prêt à passer à l’action ? Découvrez notre outil et lancez votre comparatif LMNP SCI personnalisé pour maximiser vos rendements après impôts.