Simulation IA immobilier : ancien ou neuf en 2026 ?

Introduction

En 2026, la question revient partout : faut-il investir dans l’immobilier ancien ou dans le neuf pour optimiser son rendement locatif ? Grâce à une simulation IA immobilier, ce choix devient mesurable et concret. L’algorithme compare les données locales de prix au m², de loyers, de fiscalité et de charges pour estimer le rendement net et le TRI sur 10 à 15 ans. Vous voyez aussitôt l’impact des frais de notaire, des aides, et des travaux d’amélioration énergétique sur votre cash-flow.

Les repères sont clairs. Le neuf coûte souvent 15 à 30 % plus cher au m², mais les frais de notaire y sont de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Dans l’ancien, les rénovations varient de 500 à 1 500 €/m² selon l’état, avec un reste à charge énergétique courant entre 10 000 et 50 000 €. La simulation restitue ces écarts et projette leur effet dans le temps. Nous illustrons ici trois marchés contrastés — Paris, Rennes et la province — pour éclairer une décision solide et adaptée.

Coûts d’acquisition : le premier levier de rentabilité

Le prix d’achat reste le point de départ du rendement. À surface égale, l’ancien est en moyenne 20 % moins cher, ce qui séduit au premier regard. Cependant, le neuf compense une partie de cet écart grâce à des frais de notaire réduits à 2-3 %, contre 7-8 % pour l’ancien. Sur un achat de 300 000 €, l’économie de frais peut approcher 15 000 €. Cette différence pèse fort sur l’apport, le coût du crédit et la trésorerie des premières années. Elle améliore aussi le taux d’effort et la capacité à encaisser un aléa.

Les travaux peuvent rebattre les cartes. Dans l’ancien, comptez 500 à 1 000 €/m² pour une rénovation standard, et jusqu’à 1 500 €/m² si l’électricité et la plomberie sont à reprendre. Les mises à niveau énergétiques représentent fréquemment 10 000 à 50 000 € après aides, avec des gains de charges différés. À l’inverse, le neuf ne demande pas de travaux initiaux et bénéficie de normes récentes. Sur un horizon de cinq ans, la facture totale du neuf peut ainsi s’aligner sur l’ancien… voire passer devant si la copropriété ancienne révèle des postes imprévus.

Critère	Neuf	Ancien
Frais de notaire	2-3 %	7-8 %
Rénovation initiale	0 €	500-1 500 €/m²
Exemple 100 m² @ 300 k€	+6-9 k€ de frais	+21-24 k€ de frais + 50-150 k€ de travaux

Rentabilité locative : simulation IA immobilier par ville

Les loyers ne suffisent pas à juger la performance ; il faut intégrer les charges. En neuf, la norme RE2020 abaisse les consommations et peut réduire les charges de 30 à 50 %. Dans l’ancien, les surcoûts énergétiques et de copropriété se situent souvent entre 800 et 1 200 € par an. Ajoutez le coût des diagnostics, par exemple 200 € pour un studio, et la fréquence des petits travaux. Les garanties 1/2/10 ans du neuf limitent ces aléas et stabilisent le cash-flow, ce qui se ressent dans le TRI à 10 ans.

Les données locales affinent l’analyse. À Paris et dans les grandes métropoles, l’ancien peut offrir une plus-value après travaux, parfois autour de 20 %, mais les charges y sont plus lourdes. Le neuf y profite du PTZ pouvant couvrir jusqu’à 50 % du prix, selon profil et zone, ce qui réduit le coût du financement. À Rennes, l’emplacement prime dans l’ancien, mais un DPE E et 40 000 € de travaux peuvent rogner le rendement net. En province, certains programmes neufs éligibles à la TVA à 5,5 % renforcent l’attractivité, alors que l’ancien peut cumuler des charges supérieures de 20 %.

Scénario (100 m², loyer 1 000 €/mois)	Rendement net neuf	Rendement net ancien
Paris (travaux 800 €/m²)	5,2 % (garanties, PTZ)	4,8 % (+15 % de plus-value potentielle)
Rennes (DPE ancien E)	4,9 %	4,2 % (rénov ~40 k€)
Province (PTZ neuf)	5,5 %	4,5 % (charges +20 %)

Ces résultats supposent un rendement brut locatif entre 6 et 8 % et une inflation annuelle de 2 %. La simulation IA met à jour ces hypothèses avec vos loyers, votre fiscalité et votre financement. Elle calcule le rendement net après charges, le TRI et la sensibilité aux aléas, comme une hausse des charges ou un retard de travaux. Vous obtenez un tableau de bord décisionnel plutôt qu’un simple calcul statique.

Valeur à long terme et fiscalité

Sur 10 à 15 ans, la valeur du bien suit des trajectoires distinctes. Le neuf conserve une attractivité liée aux normes, à la performance énergétique et aux garanties, avec une évolution généralement régulière. L’ancien offre un potentiel de plus-value plus marqué après rénovation, notamment grâce au cachet et à l’emplacement, mais il est plus volatil. Une trajectoire type peut afficher +3 % par an pour le neuf bien situé, et jusqu’à +4 % pour un ancien rénové en zone tendue, au prix d’un risque supérieur.

Les coûts d’usage font la différence. Le neuf apporte 15 ans de tranquillité sur les gros postes, sous couvert des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale. L’ancien peut réserver des appels de fonds inattendus en copropriété et des hausses de dépenses énergétiques. Côté aides, le PTZ est prolongé jusqu’en 2027 selon conditions, et certains programmes bénéficient de la TVA à 5,5 %. Des exonérations partielles de taxe foncière existent parfois sur le neuf, selon communes. La simulation agrège ces éléments pour projeter la valeur nette, charges et fiscalité incluses.

Conclusion et conseils avec notre simulation IA immobilier

En synthèse, le neuf sécurise la rentabilité grâce à des frais réduits, des charges contenues et des garanties robustes. L’ancien maximise la plus-value si vous acceptez les travaux et ciblez un emplacement premium. En 2026, le neuf s’impose souvent pour un primo-investisseur qui veut un cash-flow stable. L’ancien redevient très pertinent si votre budget travaux est solide et si vous maîtrisez le pilotage énergétique. Dites-nous votre ville et votre budget, nous testerons plusieurs scénarios adaptés.

Envie de comparer vos chiffres dès maintenant ? Lancez une simulation IA immobilier et visualisez le rendement net, le TRI à 10-15 ans et la valeur future selon votre projet.