IA fiscalité locative : quel régime choisir en 2025–2026 (LMNP, nu, SCI à l’IS) ?

Introduction : pourquoi l’IA fiscalité locative change la donne

L’IA fiscalité locative devient indispensable alors que le marché se tend et que les règles évoluent. L’offre locative a chuté d’environ 36 % en deux ans, sous l’effet du durcissement réglementaire et du coût du crédit. En parallèle, 2025–2026 rebat les cartes : le meublé est moins favorisé et la location nue revient sur le devant de la scène. Notre objectif est double. D’abord, clarifier LMNP, foncier réel et SCI à l’IS avec les chiffres clés à jour. Ensuite, montrer comment une IA de simulation compare automatiquement les régimes selon votre profil pour maximiser le rendement net après impôts, y compris la fiscalité de sortie. Vous pourrez ainsi choisir en confiance le cadre adapté à votre stratégie.

Panorama 2025–2026 des régimes LMNP, nu et SCI

La location nue relève des revenus fonciers avec l’impôt sur le revenu au barème progressif de 0 à 45 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Le micro-foncier offre un abattement de 30 % aujourd’hui, tandis que le réel permet de déduire intérêts, travaux, taxe foncière et assurances. En LMNP, les revenus sont en BIC avec micro-BIC ou réel. Le micro-BIC longue durée conserve un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 euros de recettes. Les meublés de tourisme non classés passent à 30 % d’abattement avec un plafond de 15 000 euros, tandis que les classés sont à 50 % et 77 700 euros. Au réel, l’amortissement du bien permet souvent de neutraliser le résultat imposable durant plusieurs années.

La SCI à l’IR réplique la fiscalité des revenus fonciers chez chaque associé. À l’IS, la société déduit largement ses charges et amortit l’actif. Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 euros, puis 25 % au-delà. Ce cadre peut optimiser la trésorerie, mais la sortie est sensible. En effet, la plus-value est professionnelle, calculée sur la valeur amortie, sans abattement pour durée de détention. Ce point pèse fortement lors de la revente, d’où la nécessité de simuler l’horizon de détention avant de choisir la structure. L’arbitrage dépend donc autant du cash-flow que de la fiscalité de sortie.

Ce qui change en 2025–2026 pour les bailleurs

À partir du 1er mars 2025, la location meublée hors résidences de services voit ses amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente. Concrètement, la base imposable augmente et la sortie devient moins favorable qu’auparavant. Le meublé de tourisme non classé est davantage restreint, avec un abattement abaissé à 30 % et un plafond de 15 000 euros. Les meublés classés et chambres d’hôtes se stabilisent à 50 % d’abattement avec un plafond de 77 700 euros. Ces mesures réduisent l’avantage automatique du LMNP, surtout pour les stratégies avec rotation plus rapide ou valorisation forte à terme.

En face, un « statut du bailleur privé » inspire le PLF 2026 et rend la location nue plus compétitive. Les pistes incluent un amortissement fiscal pour le nu, un abattement porté à 50 % pour des loyers annuels jusqu’à 30 000 euros, et un plafond de déficit foncier relevé à 40 000 euros pour certains travaux. Si ces dispositifs sont confirmés, de nombreux profils verront le nu surpasser le meublé, en particulier pour des revenus modestes ou des biens nécessitant des rénovations. Là encore, la décision optimale dépend de votre TMI, de vos charges et de votre horizon de détention.

Comparatif chiffré et fiscalité de sortie

Illustrons avec un studio à 200 000 euros loué 900 euros par mois, soit 10 800 euros à l’année. Les charges annuelles sont de 3 000 euros et l’amortissement demeure à 5 000 euros en LMNP réel ou SCI IS. Avec un TMI à 30 %, la location nue au réel dégage 7 800 euros de revenu foncier. L’impôt sur le revenu atteint 2 340 euros et les prélèvements sociaux 1 342 euros. Les impôts totalisent environ 3 682 euros. Le net après impôts ressort autour de 4 118 euros. En LMNP au réel, l’amortissement neutralise souvent le résultat imposable. Dans notre hypothèse, l’IR et les prélèvements sociaux sont nuls. Le net après impôts frôle 7 800 euros, soit près de 90 % de plus que le nu dans cet exemple.

En SCI à l’IS, le résultat de 2 800 euros est imposé à 15 %, soit 420 euros. Après IS, 2 380 euros restent en société. En cas de distribution, la flat tax de 30 % coûte environ 714 euros. Le cash net en poche approche 1 666 euros, et le net annuel après impôts se situe vers 6 666 euros si l’on intègre les charges. Côté revente, l’écart est encore plus net. Avec 80 000 euros d’amortissements cumulés et une vente à 250 000 euros, la plus-value LMNP calculée comme chez un particulier est de 50 000 euros, avec abattements dans le temps. En SCI IS, la plus-value est d’environ 130 000 euros sur la valeur amortie, taxée à l’IS sans abattement. La hausse de base liée à la réintégration des amortissements en meublé dès 2025 doit désormais entrer dans toutes les simulations.

Conclusion et passage à l’action avec l’IA fiscalité locative

Pour choisir le bon régime, une IA doit intégrer votre profil fiscal, votre projet et votre horizon de détention. Elle projette les flux de loyers, les charges réelles, les amortissements, l’IR et les prélèvements sociaux, ou l’IS et la flat tax. Elle calcule le cash-flow année par année, le capital restant dû, la valeur de revente et la fiscalité de sortie. Elle compare enfin le TRI net et le revenu net après impôts pour LMNP réel, nu réel ou micro, SCI IR et SCI IS. Vous obtenez un classement clair selon votre TMI, vos travaux, votre stratégie de revenus ou de capitalisation et votre tolérance au risque. Envie d’essayer en conditions réelles et avec les paramètres 2025–2026 à jour ? Découvrez notre simulateur et passez à l’action dès aujourd’hui via IA fiscalité locative.