Faut-il investir murs commerciaux en 2025 avec l’IA pour réduire les risques ?

Introduction

Le marché du commerce repart sélectivement en 2025, avec 2,3 Mds € investis sur neuf mois, soit environ +9 % vs 2024, malgré un T3 à 529 M€ en retrait de 50 %. Dans ce contexte, investir murs commerciaux attire pour ses loyers indexés et sa visibilité, mais la prudence s’impose. Les investisseurs arbitrent davantage entre localisation, qualité des baux et solvabilité des enseignes. Ainsi, l’IA s’invite dans la due diligence pour évaluer la solidité des locataires, la fréquentation locale et la valeur réelle des baux. L’enjeu est simple : capter des revenus stables tout en maîtrisant le risque de vacance. Avec des outils mieux informés, la thèse d’investissement gagne en précision et en résilience. Le but de cet article est de vous donner une méthode claire, chiffrée et actionnable pour passer à l’acte en confiance.

Pourquoi investir murs commerciaux en 2025

Les murs de commerce offrent des revenus stables grâce à des baux longs, souvent 9 ans, et indexés. La valeur peut se bonifier si le loyer est sous la valeur locative, créant un potentiel de reversion. En 2025, le commerce pèse environ 26 % des investissements d’entreprise, signe d’un retour d’appétit ciblé. Les artères prime tirent le marché, avec un rebond marqué du high street au T3. On a vu des transactions emblématiques, comme au 88 rue de Rivoli, peser une part notable du trimestre. De plus, la normalisation des taux et une dette plus accessible soutiennent la liquidité des meilleurs actifs. En somme, l’allocation vers le commerce redevient pertinente quand l’actif est bien placé et le bail sécurisé.

Au-delà du revenu, l’investisseur garde la main sur la création de valeur. Il choisit ses locataires, pilote les travaux, et adapte le mix enseignes pour maximiser le chiffre d’affaires. Les centres et galeries gagnants combinent accessibilité, services et programmation. Des actifs phares comme Westfield Forum des Halles ont soutenu les volumes au S1, tout comme des portefeuilles premium d’enseignes. La région Auvergne-Rhône-Alpes s’est distinguée, avec environ 550 M€ investis au S1, confirmant l’intérêt pour les métropoles dynamiques. En synthèse, les fondamentaux restent attractifs si l’on se concentre sur l’emplacement, la qualité du bail et la santé financière du locataire.

Risques à investir murs commerciaux

La vacance locative demeure le risque numéro un. Le T3 2025 illustre une forte sélectivité, avec environ 90 transactions concentrées sur des actifs perçus comme sans risque. Le segment intermédiaire ne pèse qu’environ 3 % des volumes, signe d’une liquidité fragile sur les dossiers moins prime. La dépendance aux retailers accroît aussi la volatilité des loyers en cas de baisse de fréquentation. Les mutations urbaines, les travaux de voirie ou la concurrence d’un retail park voisin peuvent peser sur la zone de chalandise. Il faut donc anticiper les flux, la saisonnalité et l’évolution de l’offre commerciale autour de l’actif.

La liquidité est un second point d’attention, avec peu d’opérations de taille moyenne (50 à 100 M€). Le marché global reste en dessous de sa moyenne quinquennale, malgré un S1 du commerce en hausse d’environ 58 % à 1,7 Md€. Les coûts de portage sont aussi élevés : fiscalité, assurance, CAPEX techniques et adaptation des vitrines. Les régions affichent des disparités, même si les Hauts-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes tirent leur épingle du jeu. Enfin, le bail commercial peut cacher des clauses sensibles : pas-de-porte, travaux à charge, ou franchises longues. Une lecture juridique soignée s’impose avant d’acheter.

Comment l’IA sécurise et valorise investir murs commerciaux

L’IA renforce l’analyse de solvabilité des locataires avec un scoring multi-critères. Elle intègre la santé financière, la performance sectorielle et des signaux faibles comme les retards fournisseurs. Des outils comme data-b.com aident à benchmarker les enseignes, tandis que LeaseBoost détecte les risques juridiques dans les baux. Vous obtenez ainsi une vision probabiliste du risque d’impayé et de la pérennité de l’enseigne. Ces scores se mettent à jour en continu, ce qui permet d’ajuster le loyer, les garanties ou d’anticiper une vacance. Le résultat est un couple rendement/risque plus lisible et mieux piloté dans le temps.

L’analyse de fréquentation locale change aussi d’échelle. Les données GPS et opérateurs, via des solutions comme MyTraffic, mesurent précisément les flux piétons et leur saisonnalité. On cartographie la zone de chalandise réelle, la pénétration par segment client et l’attraction face aux concurrents. Les périodes de pointe, comme les fêtes de fin d’année, se lisent finement pour adapter les loyers variables. On peut même corréler trafic, météo et campagnes marketing pour prévoir les ventes. Cette lecture granulaire permet de hiérarchiser les emplacements et de capter le bon loyer, sans sous-estimer la vacance potentielle.

Enfin, l’IA affine la valorisation des baux. Elle prédit la vacance, simule des loyers dynamiques et actualise les cash-flows selon plusieurs scénarios. Des acteurs comme namR éclairent l’impact réglementaire ou énergétique à venir, tandis que Reonomy et VTS aident aux arbitrages portefeuille. Des alertes de renouvellement ou de congés anticipés évitent les mauvaises surprises. En combinant comparables, flux réels et covenants, vous obtenez une valeur plus robuste et défendable. L’objectif n’est pas d’automatiser la décision, mais de réduire l’incertitude et d’augmenter la conviction d’investissement.

Études de cas et conseils pour investir murs commerciaux en 2025

Les succès récents confirment la prime aux actifs dominants. Westfield Forum des Halles et un portefeuille d’enseignes premium ont dynamisé le S1. On a aussi observé des opérations notables en high street, dont certaines représentaient près de 20 % des volumes trimestriels. À l’inverse, l’IA a permis d’éviter des erreurs coûteuses : détection de congés envoyés tôt par un locataire fragile, renégociation des loyers variables dans un retail park, ou re-zoning d’une galerie pour augmenter le temps de visite. Les sites comme Saint-Genis 2 illustrent l’intérêt d’un repositionnement précis et data-driven. La clé est d’arbitrer sur des preuves, pas des intuitions.

Pour passer à l’action en 2025, ciblez des emplacements touristiques ou à forte desserte, notamment à Paris et dans les métropoles régionales. Intégrez l’IA dès la due diligence pour le scoring locataire, les flux et la valeur du bail. Diversifiez géographiquement et par formats, en combinant high street et retail parks dominants. Vérifiez la structure du bail : indexation, clauses travaux, garanties, et échéances. Enfin, soignez le financement : durée, taux, covenants, et capacité de CAPEX. Avec cette méthode, vous sécurisez le rendement et préparez une création de valeur progressive.

Conclusion

En 2025, les avantages des murs commerciaux l’emportent si l’on maîtrise la sélection et le suivi. Le marché reste sélectif, mais les outils d’IA transforment la due diligence en processus prédictif et continu. Vous réduisez la vacance, affinez vos loyers et renforcez la valeur du bail. Si vous souhaitez aller plus loin et déployer des agents IA prêts à l’emploi, découvrez comment investir murs commerciaux avec une approche data-driven et opérationnelle.